Разработка концепции для создания нового отеля.

Каждый потенциальный инвестор, в первую очередь думает о успехи нового проекта. Задача бизнеса создавать качественные, успешные проекты, которые будут востребованы рынком, популярны среди гостей и с хорошими финансовыми показателями.

Новый проект, в новом бизнесе, с новым направлением, всегда содержат риски. Минимизировать их на начальном этапе, определиться с форматом работы, объемом инвестиций и временем необходимым на реализацию, помогает разработка концепции будущей гостиницы. За свою 10 летнюю практику, мы выработали систему требований и подхода к реализации гостиничных проектов различного качества и направлений.

С чего начать реализацию гостиничного проекта и почему важно создавать полноценную гостиничную концепцию?

Концепция гостиницы – отвечает на все вопросы связанные с будущим гостиничным проектом. Это документ, с которым в процессе работы вы будете сверять ориентиры, на основе которого будете выстраивать время проекта, этапы финансирования и работу с подрядчиками. Ваш план действий, по инвестициям, расходам и доходам. И так, мы начинаем.

концепция отеля.jpg
0. Оценка земельного участка (Best Use)
Необходимо оценить потенциал и возможности участка, который может быть использован под новое строительство гостиничного комплекса: ландшафт участка, возможные площади под застройку, размещение основных коммуникаций, подъездные пути, визуальные характеристики участка и будущих строений, различные возможные ограничения, которые влияют на состав и формат зданий и строений.

1. Оценка имеющихся зданий и строений на участке
Часто проектом исследования становятся участки, которые ранее использовались в качестве гостиничных объектов или объектов рекреации, на основе которых реализуется новый проект. Сохранившиеся коммуникации, объекты на участке, различные строения, подлежат анализу.  Необходимо оценить возможность использования имеющихся объектов, состояния сетей, объем нового строительства.

2. Анализ географического расположения
Для успеха гостиничного проекта, место размещения участка или здания является основополагающим. Локация – это важная составляющая успеха проекта. На данном этапе важно дать оценку следующим параметрам: удобная транспортная доступность к участку, пешая доступность к объекту, окружение будущего объекта (социальные объекты, объекты культурного наследия, исторические памятники или коммерческие учреждения). Выводы позволяют смоделировать поведенческие особенности гостей, оценить возможность выбора именно этого объекта для размещения опираясь на указанные факторы.   

3. SWOT анализ местоположения объекта/участка
SWOT анализ позволяет дать заключение по местоположению объект исследования по следующим направлениям: Сильные стороны: Слабые стороны; Возможности; Угрозы.

Мы можем проанализировать и получить достаточно объективную картину по объекту, учитывая все риски, которые могут возникнуть при реализации проекта (как пример: ухудшение транспортной ситуации и изменение движения транспорта, новое высотное строительство и т.д). Сбор информации из различных источников по анализируемому объекту и его локации, позволяет учесть большее количество угроз, дать объективную оценку потенциала объекта.

4. Маркетинговый анализ гостиничных объектов и услуг
Наиболее важный и значимый этап работы. Исследуем спрос и предложения, сегментируем рынок. Нам необходимо собрать полную информацию о существующем гостиничном рынке, его объеме, количестве и качестве предлагаемых услуг, времени ввода объектов в коммерческую эксплуатацию, годовой загрузки объектов, составе номерного фонда и конечно стоимости услуг. Исследуем спрос и предложения, сегментируем рынок. Анализу подлежат основные гостевые потоки города или зоны размещения объекта, а так же транспортные артерии, пропускная способность железнодорожных вокзалов, аэропортов.

5. Основные характеристики концепции
Имея необходимые рыночные данные, основные параметры по объект/участку, учитывая различные выводы по проведенным анализам, мы формируем основную концепцию будущего гостиничного проекта, в которую
  • входят следующие параметры:
  • выбор категории отеля (уровень сервисного обслуживания; категория отеля);
  • состав номерного фонда (состав и емкость) и дополнительные услуги;
  • ценовое позиционирование (номерного фонда и дополнительных услуг);
  • инфраструктура гостиничного комплекса (общественное питание, конференц-залы, банкетные залы, развлекательная зона, спа-зона, детские площадки, сопутствующие сервисы).

При разработки концепции мы опираемся на имеющиеся законодательные акты и требования прохождения обязательной классификации будущего объекта.

6. Зонирование территории
Мы размещаем на территории исследования необходимый набор зданий и сооружений, которые соответствуют всем необходимым параметрам будущего гостиничного комплекса.

7. Функциональный состав гостиницы
Нам важно проработать каждую деталь проекта, учесть все особенности проекта. Мы проводим функциональное распределение площадей по всему объекту, описываем характеристики всех строений на территории объекта, характеристики всех общественных помещений, административных площадей и технических.
Особое внимание мы уделяем распределению площадей в гостевых зонах.  Так как от будущего комфорта наших гостей, зависит успех объекта, данный объем работ проводится с особой тщательностью.

По итогу этапа, мы получаем полностью детализированное описание всех строений и помещений гостиницы, с указанием назначения помещений, площади помещения и его функционального распределения. Распределение поэтажное, структурное, учитывается все современные требования к проектируемым на сегодня гостиничным комплексам.

Так же, мы получаем основные параметры по общей строительной площади (полезная и вспомогательная площадь), с указанием площадей гостевых зон, общественных зон и технических. Эти параметры нам необходимы при расчете инвестиций на реализацию проекта.

8. Примеры гостиничных номеров, комплектации и расчет стоимости комплектации
Всегда хочется заглянуть вперед и посмотреть что же получается и как будет выглядеть отель. Мы  разрабатываем примеры пилотных номеров исходя из параметров здания и различных допущений, оцениваем категории номеров, делаем расстановку мебели и оценку стоимости комплектации по каждой категории номера.

Это позволяет оценить общий объем инвестиций в комплектацию номерного фонда, оценить качество и уровень предлагаемой комплектации, оценить удобство и функционал предложенных планов номеров. Если требуется разработка дизайн-проекта номерного фонда, мы так же готовим его для наших партнеров. Номерной фонд должен соответствовать заявляемому уровню отеля и проработка деталей гостиницы на этапе концепции необходимо для дальнейшей работы.

9. Ценообразование услуг комплекса
Оценка стоимости проживания в номерах и дополнительных услуг – это будущий доход гостиницы. Ошибиться тут нельзя. Необходимо на основе проведенных анализов и срезов ранка, сформировать необходимые условия и предложения по продаже услуг отеля. Каждый номер, каждая услугу (конференц услуги, mice, F&B, спа услуги) должны быть охвачены и быть рассчитаны.

10. Штатное расписание
Затраты на содержание персонала в среднем могут составлять от 25 до 35% в зависимости от категории и объема гостиничного комплекса. Расчет штатного расписания позволяет оценить необходимое количество людей на объекте, их уровень квалификации, выход сотрудников в смену, их фонд заработной платы. Оценка необходимо как с точки зрения учета будущих затрат на персонал, его содержание, питание, налоговой базы, а так же организации необходимого пространства в гостинице (питание, душ, раздевалки и т.д)

11. Прогноз загрузки гостиницы
Существуют различные методологии оценки загрузки будущего гостиничного комплекса. Для нас важны сейчас не методы, а сам факт прогноза и его корректности. Загрузка напрямую влияет на все составляющие проекта. По этой причине важность данного параметра на дальнейший расчета инвестиционной модели проекта достаточно высоко.

12. Финансово расчет деятельности гостиницы
Главный и основополагающий расчет всей операционной деятельности гостиницы, который содержит полный расчет всех расходов и доходов по работе отеля: доходы от реализации номерного фонда, дополнительных услуг, доходы от F&B. Модель позволяет потенциальному инвестору оценить перспективы гостиничного проекта, принять решение о его дальнейшей реализации. По необходимости возможно рассчитать полную инвестиционную модель проекта.

Подведем итог.

Создание полноценной гостиничной концепции – главный шаг для оценки потенциала проекта, объема инвестиций и времени проекта. Уже на первом этапе, вы можете сформировать представление о будущем проекте, его параметрах, составе услуг, персонале и уровне дохода по проекту. Для дальнейшей работы с потенциальными инвесторами у вас будет на руках козырь для ведения переговоров, доказательныя база состоятельности проекта и сроков его реализации.

Приведенный пример работы с разработкой концепции не полный. Он может быть значительно расширен, в его состав может войти до 35 различных параметров. Состав зависти от величины и сложности проекта.
Наш 10 летний опыт показывает, что уже на первом этапе можно дать оценку различным идеям и желанием наших инвесторов и клиентов, оценить перспективы различных форматов использования участка и здания, найти оптимальный и наилучший формат применения и использования.

Отнеситесь в концепции, как к самому важному документу в проекте и у вас будет успешный гостиничный объект!