Апарт-отель, инвест-отель, сервисные апартаменты, коливинг, кондо-отель…
Перечень терминов, обозначающих «альтернативное» жилье, с развитием рынка недвижимости регулярно пополняется, хотя сейчас каких-то кардинальных различий между этими форматами нет (кроме разве что коливинга, реализованного в формате хостела). Тем не менее, поясним некоторые нюансы.
Все перечисленные виды жилья весьма популярны у ряда категорий: командированных, подолгу живущих в другом городе или стране сотрудников (работа по контракту), хорошо зарабатывающих и много путешествующих представителей поколения миленниалов, которые предпочитают не «связывать» себя проживанием в каком-то одном месте, и других.
Какие имеются различия по форматам?
Апартаменты – помещение для проживания, выглядящее как квартира (с кухней, разным количеством комнат и санузлов), но являющееся коммерческой недвижимостью, поскольку дома под апартаменты возведены на участках, на которых, согласно градостроительным регламентам, жилье строить запрещено.
Апартаменты часто покупают именно под сдачу в аренду – краткосрочную или долгосрочную. Если «для себя», то покупатель ориентируется на низкую (примерно на 15-20% ниже, чем аналогичная по характеристикам квартира) цену. И в силу этого готов закрыть глаза на отсутствие прописки, невозможность приструнить шумящих по ночам соседей и некоторые другие минусы.
Апарт-отель – апартаменты, объединенные в гостиницу для действуют требования по составу услуг и сервису, как в отеле.
Комплекс апартаментов — здание состоящее из юнитов разного класса и типа, объединенные управлением профессионального гостиничного оператора, которое не содержит, как правило широкого предложения дополнительных услуг, как в классическом отеле.
Еще одно отличие от апарт-отелей: все-таки в комплексе апартаментов люди чаще останавливаются ненадолго, на дни или недели, тогда как в апарт-отели заезжают с расчетом на более-менее долгосрочное пребывание – месяцы и дольше. Исключения по продолжительности пребывания бывают и там и там, но на общей картине это не сказывается.
От гостиниц инвест-отели отличаются тем, что у разных номеров-квартир (в инвест-отелях они называются «юнитами») могут быть разные владельцы. Вот прямо сколько номеров – столько и владельцев; впрочем, интересант может выкупить и весь этаж, и несколько этажей. Ну а гостиничный оператор занимается управлением и администрированием объекта, ежемесячно выплачивая владельцу юнита (юнитов) прибыль.
Сервисные апартаменты – «квартиры с гостиничным сервисом», которые обслуживает Управляющая Компания. Нередко они встречаются в комбинированных объектах: например, в одном гостиничном комплексе могут разместиться и отель, и сервисные апартаменты, под которые отведено либо несколько этажей, либо отдельное здание. Проживающие и в отеле, и в апартаментах пользуются общей инфраструктурой и всеми гостиничными сервисами, у них «общие» горничные, швейцары и консьержи…
Кондо-отель – гибрид отеля и кондоминиума (см. «словарь терминов»). Только все собственники решают вопросы, касающиеся общей для объекта инфраструктуры, коллегиально, на собраниях (лично либо через доверенных лиц).
Коливинг – это здание с жилыми помещениями под сдачу и большим количеством общественных пространств: столовая, конференц-зал или несколько, фитнес-зал, зачастую коворкинг. Нередко таких пространств больше, чем в кондо-отелях или инвест-отелях: дело в том, что потенциальная аудитория коливинга гораздо больше ориентирована на социализацию – на то, чтобы как можно больше времени проводить «в обществе единомышленников».
«Жилыми помещениями» в коливинге могут быть как отдельные, полностью оснащенные всем необходимым квартиры (апартаменты), так и комнаты, организованные по хостельному типу, где проживает сразу несколько человек.
Такой формат – с коливингами, подразумевающими аренду «койко-мест» и пользование инфраструктурой, – набирает все большую популярность у молодежи, которая отправляется покорять полюбившийся мегаполис или даже другую страну и при этом хочет сэкономить и избавить себя от ряда разного рода «взрослых» затруднений: как от поиска жилья и возни с риэлторами, залогами, договорами, так и от уборки. В двух словах, хотят «дешево жить в приятном месте с друзьями, чтобы как у мамы под крылышком». Как раз это коливинг и обеспечивает, включая ежедневную уборку, стирку и химчистку.
Что выбрать инвестору?
Ключевой момент – достижение баланса «минимум вовлеченности и максимум доходности». При сдаче в аренду обычных квартир доходность составляет порядка от 6–8% в год, тогда как при сдаче в аренду «альтернативных» квартир – от 9–12% в год. Если «альтернативный» комплекс к тому же находится под управлением (управляющей компании), то собственники освобождены от таких задач, как: мониторинг своевременной оплаты коммунальных платежей и аренды, ремонт помещений при необходимости и т.д.
Какие выводы можно сделать?
Выбирая объект инвестирования, определите ваши приоритете: срок возврата инвестиций, привлекательность объекта для последующей перепродажи (включая локацию – для «альтернативного» жилья этот фактор бывает крайне важен), профессиональная управляющая компания? И, не в последнюю очередь, оцените сопряженные юридические и финансовые моменты: размер налогов, возможность получения льгот на строительство, участия в госпрограммах и иные возможные опции.
