Девелопмент недвижимости особый тип строительно-проектной деятельности, результатом которого является создание объекта гостиничной недвижимости.
В нашей стране к девелоперам причисляют как застройщиков, так и девелоперов. Это не совсем верное суждение. Существует разделение по виду деятельности и работам: строительные компании (те, которые непосредственно осуществляю строительство) и девелоперские (от анг. тo develop – развивать).
Девелопмент – это управление проектом, его развитие и сопровождение, формирование идеологии и содержания, формализации идеи, сопровождение работ на каждом этапе, в установленные сроки. Девелопер – проектный менеджер, обладающий необходимой компетенцией для сопровождения реализации инвестиционного проекта, на каждой стадии. Такая работа носит цикличный характер.
Для развития и управление девелоперским циклом, мы разработали шесть этапов проекта, которые позволяют реализовывать гостиничные комплексы любой сложности, с четким контролем результатов на каждом этапе.
Проектный подход, позволяет создать сбалансированный формат гостиничного объекта, с учетом параметров развития территории, оценки рисков, расчета финансовых показатели. Такие услуги оказываются компаниями в формате девелопмента за вознаграждение (fee-девелопмент).
Можно сказать, что гостиничный девелопмент — это создание, развитие и как результат управление сервисным объектом гостиничной недвижимости, от формирования концепции продукта и его экономических и стратегических параметров, до коммерческого управления и получения инвестором прогнозируемого дохода.
Этапы реализации девелоперского проекта:
1. Создание и разработка концепции
Концепция отеля начинается с анализа земельного участка. Земельный участок или объект недвижимости анализируется с целью определения эффективного направления использования с учётом рыночных условий, доходности, инвестиций и возможных рисков, с учетом возможных градостроительных и иных ограничений. Также определяется прогноз туристического потока и потенциала, состав предлагаемых сервисов и услуг, уровень загрузки.
2. Проектирование
Этап, который содержит в себе основные проектные работы. После утверждения концепции проекта, разрабатывается ТЗ на проектирование, архитектурная концепция и проектирование, разрабатывается генеральный план комплекса, создается дизайн-проект интерьеров отеля, готовится проектная документация. Также необходимо учитывать прохождение экспертизы и получения необходимых разрешений и согласований на строительство.
3. Сопровождение строительства
Работы по сопровождению проекта строительства (технический надзор). Контроль выполнения строительных работ на проекте, согласно проектной документации и согласованным решениям. Технадзор в строительстве отелей — это комплекс задач, которые направлены на отслеживание таких параметров, как качество, объемы, стоимость, документация с фиксацией всего в письменном виде и фото и видео фиксация состояния объекта строительства.
Главная задача при сопровождении строительства — сделать весь процесс проектных, сметных, инженерных и строительно-монтажных работ с начала проектирования и до окончания строительства максимально прозрачным, понятным и выгодным для заказчика.
4. Оснащение комплекса
Производится оснащение гостиницы согласно утвержденному дизайн-проекту по требованиям гостиничных стандартов. Контроль поставщиков и сроков поставок. Прием “пилотных” номеров. Интеграция системы управления. Выбор ИТ решений. Выполнение функций официального представителя собственника.
5. Подготовка к открытию комплекса
Подготовка отеля к открытию (Pre-Opening). Разработка комплекта управленческой, финансовой и юридической документации для коммерческой эксплуатации комплекса. Внедрение стандартов обслуживания.
Открытие отеля и выполняемые работы:
Ввод в эксплуатацию; План открытия; Юридические и финансовые схемы работы; Подготовка бюджета запуска; Инвестиционный бюджет; Оборотный бюджет; ИТ- решения и инфраструктура; Закупка оборудования или дооборудование; Внедрение стандартов сервиса; Подготовка маркетингового плана продвижения и продажи номерного фонда; Постановка системы продаж; Разработка управленческих процедур; Работа с подрядчиками и заключение договоров; Внедрение технологических процессов работы служб отеля в соответствие с гостиничными стандартами; Формирования штатного расписания. Группа запуска компании готовит объект к техническому открытию. После того, как все системы управления внедрены, происходит официальное в коммерческую эксплуатацию.
6. Операционное управление
Управление гостиничным комплексом — комплекс услуг, которые гостиничный девелопер оказывает собственнику гостиницы. На основании договора компания ведет деятельность на объекте, решает вопросы, связанные с технической эксплуатацией и получением дохода от управления отелем в интересах собственника.
Работа ведется по двум формам договоров: Заключение договора на управление (ДДУ); Заключение договоров на осуществление функций единоличного исполнительного органа (ЕИО).
Основные виды работ по ДДУ:
1. Операционное управление
Ведение полной хозяйственной деятельности. Управление материально-технической базой. Контроль показателей деятельности. Оптимизация издержек. Единая система закупок. Техническая поддержка
2. Финансовое управление
Финансовое планирование и бюджетирование. Финансовый и бухгалтерский учет. Финансовый контроль
3. Управление продажами
Сетевые маркетинговые мероприятия развития. Продажи, маркетинг, продвижение услуг. Единая система продаж. Программа лояльности. Online продажи. Динамическое ценообразование
4. Управление качеством. Обучение персонала
Контроль качества. Внедрение стандартов. Программы обучения и подготовки персонала.
Девелопер контролирует работу всех служб отеля. Ведет работу для загрузки гостиничных номеров и инфраструктуры. Ведет управленческую отчетность в формате USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Предложенный подход к реализации девелоперского проекта, позволяет контролировать работу на каждом этапе. Опыт и практика девелопера, c этапа подбора участка проекта или здания, снижает вероятность существенных ошибок, уменьшает риски.
Гостиничный девелопер, работает в тесной связке с заказчиком, решая поставленные задачи в проекте, на основе действующих технологий, практического опыта и знаний гостиничного бизнеса. Именно гостиничный девелопер и консультант, отвечает за успех проекта, экономические и финансовые показатели.
