Продажа с обратной арендой (sell & lease back) — это схема финансирования, при которой владелец гостиничного юнита (например, гостиничцы или апартамента) продаёт его инвестору и одновременно берёт объект в долгосрочную аренду у нового собственника. Такой механизм позволяет быстро привлечь капитал, сохранив контроль над объектом.
Преимущества схемы sell & lease back для гостиничного проекта
- Быстрое привлечение ликвидных средств
Продажа объекта даёт крупную единовременную сумму, которую можно направить на строительство, реконструкцию или развитие гостиницы. - Снижение долговой нагрузки
В отличие от кредитов, это не займ, а сделка с собственностью, что снижает финансовые риски и улучшает баланс компании. - Сохранение операционного контроля
Несмотря на смену собственника, гостиница остаётся в управлении прежней команды через договор аренды. - Гибкие условия аренды
Срок и стоимость аренды можно согласовать с инвестором, что помогает планировать денежные потоки. - Возможность улучшения финансовых показателей
Освобождение капитала повышает ликвидность и может улучшить показатели рентабельности и кредитоспособности.
Минусы и риски sell & lease back для гостиничного проекта
- Долгосрочные обязательства по аренде
Необходимость регулярно платить арендные платежи, что увеличивает постоянные расходы и снижает операционную маржу. - Потеря права собственности на объект
После продажи инвестор становится владельцем, и в случае проблем с арендой возможны риски выселения или изменения условий. - Ограничения на использование и изменения объекта
Арендный договор может ограничивать капитальные ремонты, перепланировки или изменение назначения помещения. - Влияние на восприятие инвесторов и партнеров
Для некоторых кредиторов и инвесторов продажа с обратной арендой может восприниматься как признак финансовых трудностей. - Риск роста арендных ставок
При пересмотре условий аренды через несколько лет арендная плата может существенно вырасти.
Sell & lease back — эффективный инструмент привлечения капитала для гостиничных проектов, позволяющий быстро мобилизовать средства без потери операционного контроля. Однако важно тщательно согласовывать условия аренды и учитывать долгосрочные обязательства, чтобы не ухудшить финансовое положение и сохранить гибкость управления.
Пример структуры сделки sell & lease back
Участники сделки
- Продавец (оператор гостиницы) — владеет гостиничным юнитом (например, зданием или комплексом апартаментов).
- Покупатель (инвестор) — приобретает объект недвижимости с целью получения дохода от аренды.
Этапы сделки
- Оценка объекта
Независимая оценка рыночной стоимости гостиничного юнита (например, 100 млн ₽). - Продажа объекта инвестору
Продавец продаёт объект инвестору по согласованной цене (100 млн ₽). - Заключение договора аренды
Одновременно стороны подписывают долгосрочный договор аренды (например, на 10 лет) с фиксированной или индексируемой арендной платой.
Финансовые эффекты для продавца (оператора)
- Получение 100 млн ₽ для финансирования строительства или развития.
- Обязательства по аренде — 9,6 млн ₽ в год, что влияет на операционные расходы.
- Сохранение контроля над гостиницей и её управлением.
Риски и условия защиты
- В договоре прописываются условия продления аренды и права выкупа.
- Устанавливаются штрафы за нарушение условий аренды.
- Возможность досрочного выкупа или переоценки арендной платы — по согласованию.
Источник: РосинвестОтель
