Строительство гостиницы — это комплексный и капиталоёмкий проект, который требует тщательного планирования и понимания множества факторов, влияющих на итоговую стоимость.
В этой статье я расскажу, из чего складывается цена на возведение гостиничного комплекса, приведу примеры с реальными площадями, инвестициями на квадратный метр и вариантами комплектации номеров.
Давайте рассмотрим факторы, которые влияющие на стоимость строительства гостиницы:
1. Класс и категория гостиницы
От эконом-класса до luxury — уровень сервиса и качество отделки напрямую влияют на цену строительства. Отели 3* обычно дешевле в строительстве, чем 5*, так как имеют иные требования к общим площадям и уровню комплектации и отделки.
2. Площадь гостиницы
Больше площадь отеля, выше общие затраты, при этом удельная стоимость на квадратный метр может снижаться за счёт эффекта масштаба.
3. Комплектация номеров и инфраструктуры
Включает мебель, сантехнику, системы кондиционирования, электронику, а также общественные зоны — лобби, рестораны, конференц-залы, SPA.
4. Локации и инженерные условия
Строительство в центре города или на курорте потребуют разного подхода, решений и циклов строительства (сезонность, доступ к строительным материалам, к инженерным сетям).
Когда мы планируем строительство гостиницы, то всегда оцениваем рынок изменений, который на протяжение всего проекта (на инвестиционной стадии, стадии запуска и комплектации) необходимо держать в поле зрения.
Я собрал данные, которые демонстрируют нам как менялась стоимость строительства гостиниц, за последние 5 лет (с 2019–2024 гг.) и помогут оценить динамику и причины изменений затрат.
Стоимость строительных материалов
Рост цен на материалы: За последние 5 лет цены на основные стройматериалы выросли в среднем на 20–40%.
Например:
• Бетон — +25% (средняя цена за куб.м в России выросла с ~4 000 руб. в 2019 до ~5 000 руб. в 2024)
• Сталь арматурная — +35% (с ~45 000 руб./тонна до ~60 000 руб./тонна)
• Керамическая плитка — +30%
• Электроматериалы — +40%
Трудозатраты и зарплаты
Увеличение стоимости рабочей силы: Средняя зарплата в строительном секторе выросла примерно на 50% за 5 лет. В 2019 году средняя ставка строителя — 40 000 руб./мес, в 2024 — около 60 000 руб./мес. Это увеличивает удельные затраты на рабочую силу в себестоимости строительства.
Дефицит квалифицированных кадров:
Рост спроса на специалистов в гостиничном и коммерческом строительстве ведёт к повышению ставок и задержкам.
Земельный участок и подготовительные работы
Стоимость земли:
В крупных городах цена участка под гостиницу выросла на 30–60% (Москва: с 150 тыс. руб./кв.м в 2019 до 250 тыс. руб./кв.м в 2024). Это существенно влияет на общие инвестиции.
Подготовка площадки:
Расходы на снос, выравнивание, инженерные коммуникации выросли на 15–20% из-за ужесточения нормативов и удорожания техники.
Инфляция и валютные колебания
Общая инфляция: Среднегодовая инфляция в строительном секторе в России — около 6–8%, что за 5 лет приводит к удорожанию в 1,3–1,5 раза.
Валютный фактор: Импортные материалы и оборудование (лифт, системы безопасности, мебель) подвержены курсовым рискам. Девальвация рубля в 2022–2023 увеличила их стоимость на 20–35%.
Регуляторные и административные расходы
Изменения в нормативных требованиях: Новые стандарты пожарной безопасности, экологические нормы увеличили затраты на проектирование и согласование на 10–15%.
Основные драйверы удорожания строительства гостиниц за последние 5 лет:
- Рост цен на материалы и импортное оборудование (+30–40%)
- Увеличение зарплат и дефицит квалифицированных кадров (+40–50%)
- Ужесточение технических требований и повышение энергоэффективности (+10–15%)
- Рост стоимости земли и подготовительных работ (+30–60%)
- Общая инфляция и валютные колебания (+30–50%)
Для инвесторов и девелоперов важно учитывать эти тренды при планировании бюджета и сроков строительства, а также искать возможности оптимизации и диверсификации поставок.
Мне стало интересно какие будут сроки окупаемости гостиниц в региональных городах, с учётом кредитной ставки 12% годовых (только что она опустилась до 18%, но сделаем для расчета допущение) и я сделал расчет:
1. Гостиница эконом-класса (1-2 звезды)
- Общая инвестиция (строительство + проект): ~110–160 млн рублей
- Средняя загрузка: 60–70%
- Средняя цена номера за ночь: 1 500–2 000 руб.
- Среднемесячный доход: 60 номеров × 65% загрузки × 1 750 руб. × 30 дней ≈ 2,06 млн руб.
- Операционные расходы: около 50% дохода (~1,03 млн руб./мес)
- Чистый доход до выплаты кредита: ~1,03 млн руб./мес (~12,4 млн руб./год)
- Ежегодные кредитные платежи (при ставке 12%, срок кредита 10 лет): примерно 19 млн руб.
- Вывод: при текущих условиях кредитования окупаемость может растянуться более чем на 15 лет без дополнительных источников дохода или субсидий. Для ускорения окупаемости необходимы меры по снижению затрат или увеличению дохода.
2. Гостиница среднего класса (3 звезды)
- Общая инвестиция: 290–430 млн рублей
- Средняя загрузка: 65–75%
- Средняя цена номера за ночь: 3 000–4 000 руб.
- Среднемесячный доход: 100 номеров × 70% загрузки × 3 500 руб. × 30 дней ≈ 7,35 млн руб.
- Операционные расходы: около 55% дохода (~4,04 млн руб./мес)
- Чистый доход до выплаты кредита: ~3,31 млн руб./мес (~39,7 млн руб./год)
- Ежегодные кредитные платежи (12%, 10 лет): ~46–68 млн руб.
- Вывод: окупаемость при стандартных условиях — около 12–15 лет. Улучшение загрузки и повышение тарифов, а также оптимизация расходов позволят сократить срок.
3. Гостиница премиум-класса (4 звезд)
- Общая инвестиция: 1,3–2,2 млрд рублей
- Средняя загрузка: 70–80%
- Средняя цена номера за ночь: 8 000–13 000 руб.
- Среднемесячный доход: 150 номеров × 75% загрузки × 11 500 руб. × 30 дней ≈ 38,8 млн руб.
- Операционные расходы: около 60% дохода (~23,3 млн руб./мес)
- Чистый доход до выплаты кредита: ~15,5 млн руб./мес (~186 млн руб./год)
- Ежегодные кредитные платежи (12%, 10 лет): ~220–360 млн руб.
- Вывод: при стандартных условиях окупаемость может быть 12–18 лет, но премиум-сегмент требует высокого качества сервиса и маркетинга для поддержания загрузки и тарифов. Инвестиции в бренд и дополнительные услуги критичны для успешного возврата вложений.
Итог: Срок окупаемости напрямую зависит от загрузки, тарифов, операционных расходов и условий кредитования. Кредитная ставка 12% увеличивает финансовую нагрузку и удлиняет период возврата инвестиций. Для эффективного инвестирования важно проводить детальный финансовый анализ, учитывать все источники дохода (например, рестораны, конференц-сервисы) и оптимизировать расходы.
Захотелось понять а что стоит построить мини отель? И как пример для реализации мини-отеля на 20 номеров я взял город Суздаль (город с активным туристическим потоком) и на его примере сделал расчет затрат в строительство отеля.
Земля / помещение
- В Суздале стоимость земли или коммерческой недвижимости ниже, чем в крупных городах.
- При условии покупки или аренды готового здания под отель — ориентировочно 8–15 млн рублей.
- Если планируется строительство с нуля — цена земли (площадь участка: примерно 2000–4000 кв. (0,2–0,4 га) может составлять 2–5 млн рублей, но нужно учитывать доступность участка.
Строительство и ремонт
- Средняя стоимость строительства в Суздале может быть около 35 000–45 000 рублей за кв.
- Для мини-отеля на 20 номеров площадь около 500–600 кв.
- Итого: 35 000 × 600 = 21 млн рублей (средняя оценка).
Мебель и оборудование
- На номер — около 400 000 рублей (средний уровень). 20 × 400 000 = 8 млн рублей.
Инженерные системы и коммуникации
- 15% от стоимости строительства: 0,15 × 21 млн = 3,15 млн рублей.
Проектирование, разрешения, дизайн
- 7% от стоимости строительства: 0,07 × 21 млн = 1,47 млн рублей.
Маркетинг и запуск
- 1,5 млн рублей (создание сайта, продвижение, бронирование, обучение персонала).
Статья затрат (млн руб.):
- Строительство и ремонт — 21,0
- Мебель и оборудование — 8,0
- Инженерные системы — 3,15
- Проектирование и разрешения — 1,47
- Маркетинг и запуск — 1,5
Итого без земли — 35,12
Добавляем стоимость земли / помещения
Если покупка готового здания — +13-17 млн рублей (среднее).
Если аренда — инвестиции на землю не требуются, но есть операционные расходы.
Общая ориентировочная сумма инвестиций
При покупке здания: около 55 млн рублей.
При аренде и ремонте: около 45 млн рублей.
Как мы видим, комплексный подход с тщательным планированием, контролем затрат, грамотным финансированием и маркетингом позволит минимизировать риски и повысить эффективность инвестиций в строительство гостиницы.
Автор: Кирилл Иртюга. Эксперт гостиничного рынка, генеральный директор компании РосинвестОтель
