Гостиничное дело. №4, 2020 г.

Кирилл Иртюга. Генеральный директор УК "РосинвестОтель", Член редакционного совета журнала "Гостиничное дело".

Реновация и ремонт гостиницы – есть ли разница?

Каждый отель рано или поздно приходит к необходимости провести реновацию. Реновация – это неизбежная стадия взросления любого отеля. Рано или поздно, каждая гостиница планирует в своей жизни произвести обновление, внедрить новые технологии, новые услуги и сервис.

Вот некоторые признаки устаревания, которые мы можем наблюдать в гостинице: 1. Износ оборудования, устаревание номерного фонда и административных зон, новые технические требования к оборудованию 2. Рост рынка и новая конкурентная среда, новые форматы размещения, современные услуги и сервисы 3. Требования гостей к уровню сервиса и услуг, качество гостиничных комплексов, внедрение новых технологий – это те немногие факторы, которые влияют на гостиницу.

Всегда хочется быть красивым и популярным отелем у гостей. А для этого необходимо провести ряд мероприятий по улучшению. На этом этапе возникает выбор: провести глобальную реновацию или ремонт?

Реновация (лат. renovatio - обновление, возобновление) - процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.

Ремонт (фр. remonte - от фр. remonter - переделать, собрать заново), замена элементов, устранение повреждений, починка.

Реновация - борьба за гостя

Техническое поддержание гостиницы производиться ежемесячно, еженедельно, каждый день. Для этого в бюджете отеля, есть бюджет на проведения подобных работ. Говоря о глобальном ремонте, вы подразумеваем обновление номерного фонда (покраска стен, замена напольного покрытия, обновление фурнитуры), общественных зон, административных помещений. Такие изменения никак не связаны с новыми целевыми группами гостей, внедрение новых услуг и технологий, увеличение продаж. Это фактурные, а не структурные изменения.

Для того, чтобы удовлетворить новые запросы гостей, иметь возможность выигрывать конкурентные войны за гостя, отельеры должны проходить обновления гостиницы, через реновацию.

Гости сегодня четко знают, что они хотят при выборе средства размещения. Локация гостиницы, расстояние от жд вокзала и аэропорта, удобный номер, видовые характеристики, состав услуг и дополнительных сервисов, питание и скорость интернета – это комфорт, который ожидают получить гости.

Можно выиграть борьбу за гостя (и за их деньги) если ограничиться качественным ремонтом раз в 7 лет? Думаю, что нет. В скорости изменения мира и технологий побеждает тот, кто меняется вместе с миром.

345.jpg

Наш ежегодный опрос (июнь-август 2019 г) проводимый в Ставропольском и Краснодарском крае, Московской области среди гостей отелей уровня 3 и 4 звезды, (в опросе приняли 217 человек), основными критериями выбора отеля для проживания опрошенные гости назвали следующие позиции:

  • безопасность – 65%

  • стоимость номера – 55%

  • современный и удобный номер – 65%

  • стоимость завтрака – 41%

  • удобное расположение – 35%

  • выбор дополнительных услуг – 25%

  • возможность проживания с детьми – 13%

  • проживание с животными – 4%

Низкая конкурентная среда долгое время в городах, хорошая загрузка и стабильный спрос со стороны гостей на услуги отелей, позволял владельцам с комфортом отодвигать вопрос реновации. Номера покупаются и без значительных усилий. В своей практики мы встречаем гостиницы и санатории, которые годами работают на том, что давно должно быть списано или использовано для костра. 

В текущем моменте, когда осознание изменений приходит, встает вопрос нехватки инвестиций на реновацию, понимание того, что определенный период, доход от объекта будет ниже привычных показателей, а в каких-то особо сложных случаях, грозит остановкой работы гостиницы на период проведения работ. Интенсивная эксплуатация гостиницы, без создания необходимых фондом и направление прибыли на решение иных задач, ставит порой неразрешимые вопросы и может привести, как к потере рынка, так и к потере актива.

отель.jpg

Реновация, возможно, для двух типов гостиниц – действующий (в момент реновации объект не останавливает свою коммерческую деятельность) и для объектов полностью или частично выведенные на реновацию (чаще всего это не реновация, а редевелопмент или реконструкция) без присутствия гостей в гостинице.

Для действующий объектов реновация, это сложных и дорогостоящий процесс, сопряжённый с неудобствами для гостей, риском остановки гостиницы на период ее проведения и финансовыми потерями, отсутствие знаний и опыта проведения подобных работ, нехваткой необходимых специалистов с должной квалификацией.

Организация работ поэтапно - важный элемент, в процессе реновации. Для снижения имеющихся рисков необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ.

Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень загрузки и  дохода объекта в период реновации, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения обновлений (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку (в случае изменения категорий номеров), план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.

Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо запланировать и реализовать, чтобы к назначенному сроку получить результат, а не унылое разочарование.

Мы провели более 30 проектов реновации и опираясь на опыт я рекомендую начать работы с проведения технического аудита, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.

hotel consulting.jpg

Анализ технической документации, проекта реконструкции (если таковой был) позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на время проведения.

Если объект выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ. Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70-80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени.

При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых узлов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка. Часто после технического аудита, реновация превращается в реконструкцию и реализацию нового проекта.

Из опыта, разработка точного плана с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие. Есть план работ, определены ресурсы, значит есть шанс получить реновируемый объект в установленный срок.

Реновация гостиниц требует соблюдения четкой последовательности в работе, для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля, с учетом всех необходимых работ по доведению отеля в запланированное состояние. Сделать оценку проводимых работ, смету работы, разработать спецификацию на используемые материалы.

Далее необходимо установить сроки выполнения работ и этапы, и последовательность работ. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, понимания начала работ, согласно загрузке отеля (в случае, когда реновация проводиться частично или поэтапно). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировав освобождающейся персонал.

Имеющий опыт проведения подобных работ при грамотном планирование, позволяет не останавливать работу полностью отеля, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств или каких-либо ограничений в отдыхе и использование инфраструктуры комплексов.

До начала работ необходимо провести все согласовательные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени и средств. Согласованный проект для начала работ – возможность избежать неожиданностей.

При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.

development hotel.jpg

Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами, и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок. А это повторные финансовые потери.  Отель работает каждый день. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля, это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.

Практика показывает, что, создавая проект с дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе разработки проекта.  Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями. 

Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации: 1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны 2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь. 3. Гостевые зоны и номерной фонд 4. Зона лобби и стойка приема и размещения 5. Конференц-зона 6. Бьюти-зона 7. Служебные помещения и общественные зоны 8. Коммуникации и инженерные узлы 9. Лифтовые шахты и холлы 10. Ресторан и кафе 11. Фасад здания

Нужно отметить, что, проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы: 1. безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения 2. системы вентиляции и кондиционирования 3. системы контроля доступа персонала на объект

Для современного отеля так же важно наличие на всей территории отеля широкополосного скоростного интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их так же следует учитывать в разработке проекта, исключив проведения в дальнейшем дополнительных работ.

Грамотное планирование и расчет всех проводимых работ, позволит получить взвешенный бюджет проекта, с учетом всех затрат на его проведение и реализацию.

Опираясь на опыт, можно сказать, что гостиницы площадью 1200-1300 кв метров, потребует не менее 4-5 месяцев на полную реновацию, при тщательно подготовленном проекте. Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 16 до 19 кв.м составит от 450 000 до 900 000 тысяч рублей.

Сегодня все больше владельцев и управляющих отелями задумываются над проектами реновации, как над одним из главных элементом в растущей конкуренткой борьбе. Важно подходить к данном процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию. Привлекайте профессионалов, они помогут решить вам многие сложные вопросы и оптимизируют время и ваши инвестиции. И главное – гости будут в вашем новом отеле довольны.

Оставить заявку на проект реновации отеля