Реновация и ремонт гостиницы – есть ли разница?
Каждый отель рано или поздно приходит к необходимости провести реновацию. Реновация – это неизбежная стадия взросления любого объекта недвижимости. Поэтому гостиницы планируют в своем жизненном цикле произвести обновления, внедрить передовые технологии, современные сервисы. Ремонт гостиницы проводится на ежегодной основе для того, что бы поддерживать объект в надлежащем состоянии.
Вот некоторые признаки устаревания, которые можно найти в гостиницах: 1. Износ технологического оборудования, устаревание номерного фонда, административных зон, современные технические требования к оборудованию 2. Рост рынка, агрессивная конкурентная среда, изменения форматов размещения, внедрение новых услуг 3. Изменения к требованиям оказываемого сервиса, качество гостиничных комплексов, внедрение ИТ технологий – это немногие факторы, которые влияют техническое и сервисное состояние гостиниц.
Всегда хочется быть лучшим отелем для гостей. Для того, что бы оставаться актуальным и востребованным средством размещения необходимо проводить различные мероприятий. Возникает выбор: провести небольшой ремонт или глобальную реновацию?
Реновация отеля - процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.
Ремонт гостиницы (фр. remonte - от фр. remonter - переделать, собрать заново), замена элементов, устранение повреждений, починка.
Реновация - борьба за гостя
Техническое поддержание гостиницы производиться ежемесячно, еженедельно, каждый день. Для этого в бюджет заложены средства на проведения работ. Говоря о ремонте, мы подразумеваем обновление номерного фонда (покраска стен, замена напольного покрытия, обновление фурнитуры), общественных зон, административных помещений. Такие изменения фактурные, а не структурные.
Чтобы удовлетворить новые ожидания гостей, иметь возможность выигрывать конкурентные войны, отельеры должны проходить обновления гостиниц, через реновацию. Гости знают, что они хотят получить от выбранных отелей. Локация, расстояние от жд вокзала и аэропорта, видовые номера, дополнительные сервисы, скоростной интернет, выбор питания, имидж отеля – это комфорт, который ожидают получить гости.
Можно выиграть борьбу за гостя (и за их деньги) если ограничиться ремонтом раз в 8 лет? В скорости изменения мира и технологий побеждает тот, кто меняется вместе с миром.
Низкая конкурентная среда, хорошая загрузка, стабильный спрос на услуги, долгое время позволял владельцам гостиничной недвижимости отодвигать вопрос реновации на более поздний срок. Услуги продаются без значительных усилий. На гостиничном рынке значительное количество гостиниц и санаториев, которые годами работают на том, что давно должно быть списано.
Когда необходимость изменений приходит, встает вопрос отсутствия инвестиций для изменений, понимание того, что долгий период, доход от объекта будет ниже привычных показателей, а в каких-то случаях, грозит остановкой работы гостиницы на период проведения работ. Интенсивная эксплуатация, без создания необходимых фондом, ставит порой неразрешимые вопросы и может привести, как к потере рынка, так и к потере актива.
Реновирование, возможно, для двух типов гостиниц – действующий (в момент работ объект не останавливает свою коммерческую деятельность) и для объектов полностью или частично выведенные на реновацию (чаще всего это не реновирование, а редевелопмент или реконструкция) без присутствия гостей на территории комплекса.
Для действующий объектов произвести реновирование номеров, это сложных и дорогостоящий процесс, сопряжённый с неудобствами для гостей. Организация работ поэтапно - важный элемент, в процессе реновации. Для снижения имеющихся рисков необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ.
Оценить объем выводимого номерного фонда и других вспомогательных площадей, рассчитать уровень загрузки, дохода в период работ, откорректировать штатное расписание, определить оптимальные сроки проведения (низкий сезон, минимальная загрузка), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать тарифную сетку (в случае изменения категорий номеров), план мероприятий по продвижению обновленного комплекса для максимального сокращения потерь от периода простоя.
Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо запланировать и реализовать, чтобы к назначенному сроку получить результат. Работы начинаются с проведения технического аудита, он позволит оценить техническое состояние объекта, выявить основные “больные” места.
Анализ технической документации, проекта реконструкции (если таковой был) позволяет оценить возможности и глубину необходимых работ, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Знание состояния объекта позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на время проведения.
Если объект выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает задачу. Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70-80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени.
При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых узлов, а в некоторых случаях увеличение количества. Зоны кухни, входные группы, потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным требованиям. Часто после технического аудита, план работ превращается в реконструкцию.
Разработка точного бизнес-плана с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения, графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие.
Реновирования гостиницы требует соблюдения четкой последовательности в работе, для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля, с учетом всех необходимых работ по доведению отеля в запланированное состояние. Подготовить смету проводимых работ, разработать спецификацию на используемые материалы.
Необходимо установить сроки работ и этапы. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, графика работ, согласно загрузке отеля (в случае, когда работы проводятся частично). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировав персонал.
Проведение подобных работ при грамотном планирование, позволяет не останавливать работу отеля полностью, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств. До начала работ необходимо провести все согласовательные процессы с надзорными органами и заложить в проект необходимое количество времени и средств. Согласованный проект для начала работ – возможность избежать неожиданностей.
При выборе поставщиков убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличие всех документов, спецификаций. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.
Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения. Это позволяет в период эксплуатации, не заниматься доработками и постоянными заменами. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля, это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.
Создавая проект с дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе разработки проекта.
Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации: 1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны 2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь. 3. Гостевые зоны и номерной фонд 4. Зона лобби и стойка приема и размещения 5. Конференц-зона 6. Бьюти-зона 7. Служебные помещения и общественные зоны 8. Коммуникации и инженерные узлы 9. Лифтовые шахты и холлы 10. Ресторан и кафе 11. Фасад здания
Для современного объекта важно наличие на всей территории широкополосного скоростного интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их следует учитывать в разработке проекта. Планирование и расчет всех проводимых работ, позволит получить бюджет проекта, с учетом всех затрат на его проведение.
Можно сделать оценку, что комплекс площадью 1200-1300 кв метров, потребует не менее 5-7 месяцев на работы, при тщательно подготовленном проекте. Стоимость одного реновируемого гостиничного номера площадью от 16 до 19 кв.м составит от 650 000 до 1200 000 тысяч рублей.
Сегодня все больше владельцев задумываются о реновирование своих гостиничных объектов, как над одним из главных элементом в растущей конкуренткой борьбе. Важно подходить к данном процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию. Привлекайте профессионалов, они помогут решить вам многие сложные вопросы, оптимизируют время, ваши инвестиции. Главное – гости в вашем новом отеле будут довольны.
